マンションの相続税評価額とは？計算方法や最新の改正内容など

相続税対策には様々なものがありますが、その中でも「マンション投資」はテレビや書籍などでもよく目にする相続税対策の1つです。

しかし、具体的に「どういう理由から相続税対策になるのか」ということについてはあまりしられていません。

そこで今回は、マンションの相続税評価の仕組みについて、税制改正の内容もあわせて解説していきます。

マンションはなぜ節税になる？

マンションの相続税評価の方法は、土地と建物に区分して評価をおこないます。

それぞれの区分に応じて評価方法が通達で定められており、具体的には下記のとおりとなっています。

マンション1室の相続税評価額は戸建てと比較し、評価額が低くなる傾向にありました。

これは、マンションの所有割合におけるマンション1室のあたりの土地面積が戸建てと比較し小さいことや、建物部分も評価額が低くなるためです。

たとえば、土地の相続税評価を路線価方式でおこなうと仮定した場合、下記の条件で評価をおこなうとマンションのほうが相続税評価額が小さくなることがわかります。

上記を見てわかるように、マンションが高階層になればなるほど評価額が小さくなり相続税の対策となることから、「マンション節税」や「タワマン節税」などと呼ばれています。

マンション1室の相続税評価の新ルールとは

マンションの相続税評価の計算の仕組みと節税効果については上記のとおりですが、2024年の税制改正によって上記の効果が薄れてしまうことになりました。

マンションの相続税評価の場合、高層マンションなどになればなるほど相続税評価額が低くなります。

そこで2024年の改正では、従来どおりの相続税評価をおこない、評価水準が時価相当額の6割を下回る場合に調整が入るようになりました。

具体的には次のような調整計算が入ります。

相続税評価額　＝　（従来の相続税評価額　×　マンション1室の評価乖離率）×　0.6

このような調整計算をおこなうことで、戸建て住宅における相続税評価とのズレを少なくすることができます。

マンションの相続税評価の計算の仕組みと節税効果については上記のとおりですが、2024年の税制改正によって上記の効果が薄れてしまうことになりました。

マンションの相続税評価の場合、高層マンションなどになればなるほど相続税評価額が低くなります。

そこで2024年の改正では、従来どおりの相続税評価をおこない、評価水準が時価相当額の6割を下回る場合に調整が入るようになりました。

具体的には次のような調整計算が入ります。

相続税評価額　＝　（従来の相続税評価額　×　マンション1室の評価乖離率）×　0.6

このような調整計算をおこなうことで、戸建て住宅における相続税評価とのズレを少なくすることができます。

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