マンションの相続税評価額の計算方法と節税ポイント

マンションを相続する際、「相続税の評価額がいくらになるのか」気になる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、マンションの相続税評価額の基本的な計算方法と、相続税を抑えるための節税ポイントについて説明します。

マンションの相続税評価額の計算方法

マンションの相続税評価額は、「土地」と「建物」の評価額をそれぞれ計算し、最後にそれらを合算して算出します。

土地の評価額

土地部分の評価は、マンションが建っている敷地全体のうち、各部屋の所有者が持っている割合に応じて計算します。

都市部の多くの地域では「路線価方式」が用いられ、「路線価×敷地権の面積」という計算式で評価額を算出します。

一方、郊外などで路線価が定められていない地域では、土地の固定資産税評価額に、国税庁が定める一定の倍率を掛けて評価額を算出する「倍率方式」が用いられます。

建物の評価額

建物部分の評価は、市区町村が定める「固定資産税評価額」をもとに算出します。

固定資産税評価額は、築年数や専有面積などを考慮して算定した金額で、「固定資産税・都市計画税納税通知書」に同封されている課税明細書で確認できます。

実際の市場価格の6〜7割程度になることが多く、建物部分の相続税評価額は時価より低めに算出されやすいのが特徴です。

マンション相続税を節税するポイント

マンションの相続税を抑えるためのポイントは、以下の2つです。

小規模宅地等の特例を適用する

亡くなった方が住んでいたマンションを、配偶者や同居していた親族が相続した場合などに使用できる制度が「小規模宅地等の特例」です。

小規模宅地等の特例が適用されると、土地の評価額が最大80％減額されるため、納税する相続税を大幅に減らせたり、支払う必要がなくなったりします。

配偶者が相続する場合には、この特例が無条件で適用されるため、特に手続き上の要件を満たす必要はありません。

一方で、配偶者以外の相続人が適用を受ける場合は、マンションに住み続ける、相続税の申告を行うなど、厳格な要件を満たす必要があるため注意が必要です。

賃貸している場合は評価額が下がる

相続したマンションを第三者に賃貸していた場合、土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として評価され、相続税評価額が下がります。

目安として、土地は20％程度、建物は30％程度の評価減が認められるケースが多いです。

まとめ

マンションの相続税評価額は「土地」と「建物」を別々に評価し、合算することで算出できます。

土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額をもとに算出されるため、一般的に市場価格よりも低めになることが多いです。

また、「小規模宅地等の特例」や「賃貸している場合の評価減」を活用すれば、相続税の負担を大きく軽減できる可能性があります。

ただし、これらの特例には厳格な要件があるため、少しでも不安のある方は税理士へ相談することも検討してみてください。